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“地下室总是泡在水里，我住一楼，家里墙面都发霉了。”近日家住朝阳区管庄西里44号楼的张女士向本报反映，地下室已渗漏多年，各类原因都排查过，问题始终没有得到解决，最深时积水没过膝盖。居民想前往查看情况，却被物业以“人防地下室禁止入内”“需向上级申请”为由阻拦。“进不去，看不着，心里更不踏实了。”小区地下室为何上锁？频频积水原因为何？记者前往探访。

8月26日一场大雨后，记者来到张女士家中，一进门就注意到客厅墙面上糊着几张白纸。“墙上发霉了，遮盖一下。”张女士说着，把白纸撕下来，露出的墙面凹凸不平，上面覆盖着一层黑色霉斑。她解释说，之所以凹凸不平，是她自己把发霉严重的墙面铲掉了，尽管进行过处理，大片霉斑依然很难彻底清除，墙上还是能明显看到斑斑点点。

张女士说，这面墙早在2019年就开始发霉。后来越来越严重，墙皮开裂，霉斑从墙脚蔓延到开关面板附近。2023年供暖季结束后，物业对家里进行过修补，重新粉刷了墙面，还加进去了一些防水材料，她以为问题终于得到解决，但没想到仅一年过去，2024年供暖季结束后，墙上又开始发霉。黑色的霉斑再次从墙脚处往上蔓延。

张女士说，44号楼是建成于1988年左右的老楼，原产权单位早已破产，产权移交给现产权单位，并由其旗下一家物业公司管理。她告诉记者，44号楼底层一共8户，其他邻居家也有发霉情况，居民认为病根很可能出在地下室。“小区共有10栋楼，只有44号楼建有地下室。地下室常年积水，墙面潮湿，解决积水才能治病根。”

2023年1月，居民拨打12345市民服务热线反映地下室积水和家里墙面发霉的问题后，物业曾回复称，地下室漏水导致墙体被泡，主要原因是楼体建筑年代久远，地下部分楼体外防水老化，雨季会向地下室渗水。想要彻底解决需申请专项维修资金对楼体外防水整体实施更新改造。物业将加强地下室巡查，发现积水及时清扫、抽排。

一个月后红桃在历史观影入口，居民再次反映该问题时，回复内容却变为：社区、物业及第三方专业机构已探查漏水点，但由于楼房建造年代久远，“无法准确确定渗水原因”。刘先生说，当时社区及物业曾多次到家中查看，底层与地下室间存在夹层，因此曾认为可能是夹层中的暖气管道漏水。“施工人员挖开卧室地板，对夹层管线进行了排查，但结论是并无漏点。后来物业又排查出卫生间存在渗漏，可能是家里的水漏到了地下，也进行了修复。可这一系列操作，都没治好地下室的积水问题。”

“可到了6月5日红桃在历史观影入口，地下室又出现很深的积水。”刘先生叹了口气。6月27日，朝阳区住建委联合区房管局、管庄乡、城管委，工作人员到居民家及地下室开展调查，提出居民家墙面有水可能是室内外温差造成的墙体结露现象。相关回复称，2023年该地下室曾发生过漏水，因在地下室0.25米厚度的人防混凝土结构顶板上，仍有0.5米左右的覆土，地下室内积水不会侵入到住户屋内。此外，地下室为人防空间，因年代久远，地下室内供热管线已废置多年。地下室的管线未发现漏水现象。

《中华人民共和国民法典》规定，建筑物内的公共部分属于全体业主共有。《物业管理条例》规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。“‘房改房’的情况相对特殊，公共区域产权可能仍归属产权单位，这需要结合具体情况来分析。”张自豪律师解释说，但物业公司作为受托管理机构，其职责仅限于管理和维护，无论公共区域产权归谁，物业都无权擅自对公共区域进行占用或限制使用。

作为人防工程的地下室，根据《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，其使用和管理必须经过人民防空主管部门的批准和监督，任何组织和个人不得进行影响人民防空工程使用或降低人民防空工程防护能力的作业。张自豪律师说：“如果是人防空间，无论业主、产权单位还是物业公司，在未取得相关授权或审批的情况下，都无权擅自上锁或限制使用。业主有权依法维护自己的知情权和监督权。”北京日报报记者 鹿艺佳 文并摄